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关于物业公司如何降低成本方法的探讨
     发表日期:2012-7-12
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        物业管理的主要工作是对物业和行为的管理,最终呈现给客户的是以提供优质服务为目标。物业管理涉及业主生活的方方面面,各项工作具有很强的针对性、时限性,对物业公司员工的专业化要求也很强。那么,要提高物业公司的整体管理水平,降低物业管理的成本费用,就必须对物业实施专业化管理,达到资产的保值增值,从长远角度降低物业管理的成本。然而,纵观国内现有的物业管理水平,均与专业的物业管理服务有一定得差距。

      近年来,随着物价的飞涨,人工成本的不断增长,物业费却一直未上涨的情况下,各个物业公司面临的生存压力越来越大,需要规避的风险也越来越多。那么物业公司应当怎样来规避风险,合理的降低成本,产生利润,这是每个物业公司都需要解决的共同难题。

    从现在的物业管理情况分析,物业公司主要的收入,大概包括以下几个方面:
    一、     各个业主交纳的物业管理费;
    二、     为业主代办性服务费的收入;
    三、     特约服务费的收入;
    四、     物业企业综合经营收入。
    就上述四种收入可以看出,物业管理费一直都未增加的情况下,还不能保证百分之百的收费率;第二种费用,根据法律的规定,物业公司代收代缴的费用是不能向业主收取手续费的,只能作为物业公司为园区业主免费更优质服务的一项惠民措施,一旦业主欠交此项费用,将增大物业公司的成本支出;而第三、第四种服务费收取只能靠物业公司去充分开发、开拓市场,如果忽视或没有能力去作到,物业公司的整体成本只能呈逐年上升的势态。
再看看物业公司的支出情况:1、物业公司的成本支出主要包括人员工资、福利;物业管理区域物业合同约定的共用部位、共用设施设备的日常维护费;2、绿化养护费;公共秩序维护费;办公费;固定资产维护费等;3、物业公司在管理过程中发生的管理费用;4、应缴纳的各种税费。
因此,物业公司如何从管理物业到经营物业,如何选择与物业项目管理相匹配的方式是物业公司节约成本的一个重要的手段。我们通过对物业公司整体状况的研究,总结出如下经验,供大家 参考,共同进步:
    一、物业公司的人工成本主要包括行政、客户、安保、卫生、工程维修等相关工作岗位的人员,根据园区的面积来看,越是高档的园区,其保安人员的人数、保洁的人数越是占据很大的比例,根据目前北京的人工成本,可以将辅助性的工种如安保、卫生等进行整体外包,这样可以降低人工成本,规避管理风险;
    二、物业公司将辅助的工种承包给专业的公司后,留住自身的核心管理人员,主要包括管理层以上的人员加上园区重要的工程维修人员,这样可以对设施、设备有一个综合的、持续的维护过程,从项目长远的发展可以降低公共区域设施、设备的老化程度,达到保值增值的目标。
    三、物业公司应当注意节能减排,比如物业公司长期提供的手纸、各种易耗品、服装等,一定要进行切实际的核算,争取花最低的钱,买到最优质的产品;在用电、用水方面,让公司所有的人员培养节能意识,做到人走灯关,下班时关闭不用的电源,对于公区的设施、设备,也采取相应的节能方案,并坚持贯彻实施;对于用水方面,尽量做到节约用水,员工洗衣要有次数限制,人员洗澡要设定澡卡;对于园区绿化用水尽量采用中水,避免使用自来水等等。

    根据目前的调研情况,很多物业公司从上述方式进行开源节流,每年节约的成本非常可观。因此,物业管理本身是一个需要精打细算进行管理的行为,只有做到持之以恒,才能显现出最终的优势,为物业公司的持续发展打下基础,来实现公司的长期目标。       

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