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房产中介行为失范
     发表日期:2011-5-31
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   目前,我国共有房地产中介机构5万多家,从业人员近百万人,佣金规模超过300亿元。在北京,约70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易都是通过房地产中介提供居间服务完成的.

   在二手房高交易量的背后,涉及房产中介合同纠纷的案件也在迅速增长。北京市朝阳区人民法院最新出炉的一份调研显示,该院2008年受理房屋中介合同纠纷案件193件,比之前5年受理的总和还多,而到了2010年此类案件又比2008年增长了53.4%。而且,当事人之间的矛盾往往比较尖锐,调解难度大。

   朝阳法院民一庭法官李永一说:"近年来,国家每出台一项新规,中介机构就提出一项‘应对之策\'。比如针对限购,中介帮助虚构在京纳税或社保缴费符合规定年限的证明;针对限贷,中介为无实力的购房人办理‘高评低供\'还贷款手续;或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订‘阴阳合同\'等。" 中介乱象。

   据统计,在朝阳法院受理的房产中介合同纠纷中,双方争议的焦点主要集中在中介费用上,具体包括中介机构是否尽到了法定和约定的义务、中介机构提供的服务水平是否与其收费相当等等。

   李永一介绍,实践中,中介公司的不规范操作主要体现在10个方面。除了乱收费、高收费,违规获取额外利益等常见问题外,房屋中介行业还存在着隐瞒标的房屋尚不能上市交易等事实,违规代理挂牌出售;疏于审查代售房屋有无抵押、委托客户是否有权出售等关键信息真伪;对房屋质量、装修质量、周边环境等营销交易成功的重要信息故意隐瞒;居间合同的制定过分关注与己有关的条款,造成合同条款不够严谨,进而引发纠纷和矛盾等。同时,在房屋中介行业内部,垄断房源、编造信息等实行不正当竞争也不罕见,恶意"抢单"引发中介公司之间的打架斗殴、恶意攻击等情况频频见诸报端。甚至还有的房屋中介,为了争取客户,积极为交易双方规避法律出谋划策。

无法可依

   面对上述问题,朝阳法院的调研指出,深层次的原因在于制度规范层面、监督管理层面、中介机构和从业人员自身都存在不同程度的问题。

   从立法的层面来看,我国目前还没有专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于城市房地产管理法及合同法之中,不足以起到规范现实生活中复杂多样的问题。而建设部、国家工商总局等国家部委颁布的各项部委规章和文件,难以被法院直接引用。而且,上述规定过于原则,实践中也缺乏可操作性。

   例如,在房地产中介机构的设立条件上,无论是城市房地产管理法还是《城市房地产中介服务管理规定》都只要求有必要的财产和经费,但何为"必要" 却未进一步规定,这就意味着只要符合公司法规定的下限,即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司。如此宽松的准入门槛加上丰厚的利润回报、较低的职业风险使得房地产中介门店触目可及、多如牛毛,这又为中介行业无序恶性竞争、不择手段抢夺市场和资源、损害消费者利益埋下了诸多隐患。

   对此,北京市房地产业协会副秘书长陈志也表示,从房地产目前调控的角度看,我国现有原则性的措施已经很难收到效果,在司法裁判和司法实践中现存的很多问题其实都是无法可依的尴尬。

很少受罚

   李永一介绍说,虽然《经纪人管理办法》中对经纪人的禁业行为作了明确规定,且每年房地产中介都占据着经纪类投诉的首位,可却很少见到相关职能部门对这些被投诉的中介公司进行处罚。

   而从行业内部来看,我国至今没有建立起全国性的房地产经纪协会组织,一些地方甚至连区域性的房地产经纪协会也没有。即便是已经建立的地区性经纪协会,在会员数量、服务培训、管理手段上往往都表现得相当疲软,使得行业自律处于缺位状态。

   对于上述问题,北京律协房地产法律专业委员会副主任王宇主张,中介机构监管制度设计上应该严格一些,行政执法部门应当从严执法,"甚至取消一些违法的中介机构资格是都有必要的。"

中介喊冤

   对行业内部暴露出的种种问题,接受采访的中介公司从业人员向本报记者大吐"苦水",表示中介公司不应当承担全部责任。

   我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖认为,目前房地产中介行业的种种不规范行为,与目前房地产领域制度设计的不合理存在密切关系。

   他举例,目前我国二手房交易,中介公司承担了产权验证责任。"而在国外,产权验证是由专业的产权验证公司负责,中介公司无法保证所有的房屋质量问题都能验证出来。"他还说,现在政府资源的信息还不支持公开查询。例如根据目前"一房一价"的要求,二手房必须注明土地使用年限的起止日期。"可这个起止日期房产证上不写,建委对于没有交易行为的房屋也不支持查询,作为中介也无法标注。"

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