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业主自发维权案例:草坪“毁绿”与“护绿”风波
     发表日期:2011-1-11
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    位于康城莘松路出入口东侧,有一处占地1万平方米的社区公共绿地,这块大草坪已经成为几万康城居民普遍欢迎的休闲场地以及他们小小的骄傲。每天,老人在草坪上健身散步,儿童在年轻父母的陪伴下蹒跚学步、嬉戏玩乐。而开发商在每次售楼时,也总把草坪作为一道风景线加以宣传,吸引大家买房。
   然而,在2009年1月21日深夜,正值春节假期期间,当业主们沉浸在美好的梦乡中时,已经将康城新房基本售完的开发商上海闵行协和房地产经营有限公司(以下简称“协和地产”)却以“铺设地下管道”为托辞,擅自调派挖土机,未曾通报任何政府部门和上海康城的广大业主,对草坪进行横七竖八的挖掘破坏,挖掘出一米见宽、数百米长的壕沟。据说,开发商企图对该地块的用途进行单方面违约,进而非法侵占,建造商业楼宇谋利。

   康城的业主们称这一事件为“毁绿”风波。接下来发生的和这块草坪相关的一系列事情非常具有戏剧性。开放商“毁绿”后,康城内一片哗然,业主们很快就联合起来,成立了“康城保卫大草坪业主联盟”。几天之后,业主自费请了挖土机重新将土填回了壕沟里。可不久,开发商又一次深夜行动,这次毁绿更彻底,把整个草坪都挖了遍,看着满目创痍的草坪,康城人出离愤怒了,他们在谴责开发商卑鄙行径的同时,捐款购买工具,自发地集合到到草坪,甚至老人和孩子都参与了进来,他们亲自用手中的铁锨将草坪一点点平整起来。

    从1999年起,开发商协和地产在出售“上海康城”商品房时,就通过多种广告媒体发布售楼广告,并广为散发售楼宣传资料,以与宣传资料内容相符的实景等形式为要约与购房业主约定:上海康城莘松路北大门东侧地块具有“一栋会所;一个游泳池;一栋综合管理楼;一个高尔夫推球场;两个网球场;一个沙滩排球场;其他都是公共绿地等公共设施设备”。协和地产既然当时在售楼时早已对这块地块的权属关系与购房业主做出了明确的约定,即全体业主共有的绿地,那么这块公共绿地的使用权毫无疑问归属全体上海康城业主所共有。

    根据国家及地方政府的相关规定,房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区建设规划平面示意图,包括开发商在售楼处展示的广告附图及模型宣传,显示的小区平面布局,都是房产开发商对购买楼盘业主的具体承诺内容。换句话说,这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响,应视为要约。即使这种社区平面示意图,未曾附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中,但亦应视为合同的内容之一,对当事人双方均产生约束力。

   上海康城建造用地面积100.61公顷。根据上海康城社区2000年总体规划建设方案的初始规划绿地率为53.3%,而2005年7月经过闵行区规划局审核的规划方案中绿地率变更为35.5%,这一变更就蚕食了业主近18万平方米的绿地面积。根据最高人民法院司法解释,如果由开发商根据自身发展需要而变更了小区的规划,没有通过小区全体业主授权认可,且不是政府有关部门强制要求变更,这种变更的规划方案,不受到法律认可。

   春天来了,原来被翻得只见黄土的草坪渐渐冒出了绿色,目前草坪已基本恢复了原貌,草坪上的身影也逐渐多了起来。从第二次业主平整草坪至今,开发商还没有什么明显的动作,但其用心已路人皆知,“保卫大草坪业主联盟”的维权行动仍在继续,他们正在通过信访和法律等途径来保卫自己的权益。而2009年2月郑州市燕凤小区状告郑州市城市规划局违规变更一块绿地规划的“中原护绿第一案”的胜诉,也给了康城人“护绿”更大的决心和动力。

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