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业主炒掉开发商聘的物业——物业撤离被判赔钱
杨晓刚律师      发表日期:2010-1-28
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     先期入住的部分业主对房地产开发商聘请的物业公司不满意,成立业主委员会解聘了物业公司;物业公司也早有去意,正好“借梯下楼”。但开发商不同意物业撤走。去意已决的物业表示尊重业主委员会的权利,还是撤走了。由此造成的损失谁承担?南京中级法院日前作出的判决说:物业公司违约,应该赔偿相关损失,结果物业因违约赔5万;因撤走造成小区设施损坏,赔5万。
  业主赶走了物业
  南京某房地产开发商与某物业公司2006年7月签订前期物业服务合同:物业公司对小区实行前期物业管理服务,期限至业委会成立后另聘物业公司并订立物管合同时止;开发商补贴物业公司开办费12万元,分三次支付,即物业公司进驻七日后、小区二期开始办理入住之日起10日内、二期入住完毕后各支付4万元;任何一方无正当理由提前终止合同的应向对方支付5万元违约金。
  但先期入住的业主成立业主委员会,于2008年3月2日通知物业公司、小区物管处:3月8日与你处商讨签订物业服务合同,如逾期未能出席,视为放弃,业主委员会将另聘物业。物业公司对此未予理睬。业主委员于是告知全体业主,物业公司和开发商签订的合同现已终止,可暂缓交纳物业费用;通知物业公司于4月11日开始向业委会移交工作,10日内撤离。
  物业公司满口应承,并很快告知开发商、业委会和全体业主。
  开发商认为物业违约
  开发商获悉此事,再三挽留,希望物业公司继续按合同履行物业管理服务,并声称业委会作为第三方无权约束你我依合同合作行事。但早有去意的物业公司因“业委会要我走”,撤离了小区。
  为此,开发商一纸诉状将物业公司告上法庭。要求其赔偿提前终止合同的违约金,以及因管理不善造成的消防、照明等公用设施损失。
  物业公司辩驳:合同虽约定物业公司服务至业委会成立并与第三方订立的物业管理服务合同生效时止,但《物权法》81条规定“对建设单位聘请的物业服务管理企业或者其他管理人,业主有权依法变更”,现业委已成立,并要求本公司限期撤离,故本公司按要求撤离并未违约。开发商作为小区的开发建设者,将商住楼出售并交付给业主后,小区内一切设施均属全体业主,其无权要求物业公司赔偿因管理不善造成的设施物品损失。
  法院判物业赔偿
  南京中院审理认为,小区在二期尚未完全交付时,先行入住的部分业主成立的业委会在未得到多数业主授权的情况下,发函限物业公司与之签订正式物业合同,后又要求物业公司撤离,两个行为均无效;开发商再三挽留,业委会也在物业公司撤离前公开表示废除其要求物业公司撤离的通知,要求全体业主配合物业公司工作;相关部门也组织业委会、开发商、物业公司进行协调,并释明相关法律。在此前提下物业公司执意撤离,构成单方违约。
  公共设施经开发商交付业主使用后,所有权归全体业主,但前期物业管理期间,部分业主尚不确定,业主尚不能行使管理权和诉权。这时,由开发商行使管理权和诉权,符合立法精神和客观事实,本案开发商已就实际损坏设施向业主进行赔偿,其当然有代位求偿权。最终法院判决物业公司向开发商支付违约金5万元,并赔偿因管理不善造成的公用设施损失5万多元。
  业委会不一定都能炒物业
  住宅小区现在多分期开发、分期交付,前期入住的业主常常急于签订正式的物业合同,成立业委会代表业主对小区行使管理权。按《物业管理条例》的规定,成立业委会要有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且总人数过半数的业主参加才有效。小区的房屋没有交付使用前,开发商是最大的业主,部分交付使用后,开发商仍然有可能是最大的业主,所以部分业主很难达到“双过半”的标准。
  小区内的公用设施一旦交付,所有权即归全体业主。但若认同分期交付的房屋与其配套的公用设施也同期完成交付,业主的权利很难保障,因小区的公用设施是整个小区业主共有,先行入住的部分业主不一定具备成立业委会条件,公用设施损坏后,业主难以行使诉权。故,前期物业管理期间,如认定分期交付的房屋与之配套的公用设施同时完成交付,但仍由开发商代替全体业主行使管理权和诉权,既能保障全体业主的利益,也具有可操作性。
 
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